資産運用の一環で、アメリカの不動産への投資を検討されたことはありますでしょうか。 投資のポートフォリオとして日本以外の国を加えたいと考えた場合、さまざまな考え方はありますが、米ドル資産を持ちたいとお考えになることもあろうかと存じます。
ただ、アメリカと一口に言っても、ロサンゼルスのある西海岸、ニューヨークのある東海岸、ミシガン等の中西部、バージニア等の南部等、地域によってさまざまな違いがありますが、日系企業としては、日系人が多く日本からの距離的にも比較的近い西海岸が検討の候補に上がることもあるのではないかと思います。会社としての戦略を練り、地域を定め、ターゲットとなる地域を定めて物件探しを始めたとします。
ここでは、ようやく良い物件に辿り着き、Letter of Intent やMemorandum of Understandingを締結して取引を始めようとする場合を想定します。現地調査を行い、いよいよ書類の準備に取り掛かろうとする時、日本の不動産取引との違いに戸惑われることも多いと思います。
アメリカの不動産取引はさまざまな点で日本と違いがありますが、その違いを分析しているうちにあっという間に当該不動産が売れてしまうことも多く、事前にどういうものかを知っておく必要があります。
まず、アメリカには権原保険（Title Insurance）というものがあり、保険会社が不動産の権利関係を調査し、それを保証する仕組みがあります。日本では不動産登記制度が発達しており、あまり不動産の権利関係について保険をかけるという習慣はありませんが、アメリカでは権原保険をかけるのが一般的です。
また、エスクロー制度というものがあります。これは手付や売買代金等の支払いに利用されるもので、買主が支払った金銭を売主ではない第三者が預かります。一定の条件を設定し、その条件が成就した場合には、売主や買主にその金銭が支払われます。手付金が返金されなくなる事態を防ぐためのものです。
いずれもアメリカでは極めて一般的で、ほぼ定型的に権原保険をかけ、エスクローを利用して決済が行われます。
クロージングまでの期間は概して早いため、企業間のディールであれば、デューデリジェンスも含めて速やかに実施できるよう体制を整えておく必要があります。
弁護士選びに関しても同様です。アメリカの弁護士数は、１３０万人を超えており、日本の３０倍程度となっています。その分、弁護士の専門分野も細分化しており、不動産専門の弁護士もいれば、そうではない弁護士もいます。いわゆる大手であればさまざまなコーポレートディールに対応できる弁護士が揃っていますが、もちろんコストもかかります。大規模なプロジェクトであればそのような方法もありますが、中規模のプロジェクトであれば、不動産専門の弁護士を集めた法律事務所がフィットするケースも多いかもしれません。
日系企業であれば、日本側とアメリカ側の両方に弁護士をつけて、日本の本社でしっかりと説明できる体制を整えるのも有効です。
ご相談ベースでもお受けしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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