服部真吾 – 服部法律事務所
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日本の土地の用途に関する法律は厳格である。都市計画法は土地を13種類の「用途地域」（住宅、商業、工業など）に区分し、許容される用途と建築物の規模を厳しく規制しています。開発業者は、計画している利用目的（ホテル、オフィス、小売店など）が当該用途地域で許可されていること、また容積率と建ぺい率が国と自治体等の双方のルールに適合していることを確認しなければなりません。用途地域規制に反する建築物は地方自治体により改修命令や除却命令を受ける可能性があります。また、環境デューデリジェンスは極めて重要です。土壌汚染対策法に基づき、土地の購入者は当該土地における既存の汚染について一切の責任を承継するからです。古い建物にはアスベスト（2006年9月1日以降禁止）が含まれることが多く、最近の法令により、解体または改修工事の前にアスベスト調査を実施することが義務付けられています。投資家はフェーズI/IIの環境調査報告書と建物構造の評価報告書を取得するべきです。日本には外国人による不動産購入に対する包括的な規制はありませんが、国家安全保障に関連する法律により、土地が防衛関係施設等の近くにある場合や離島等の機能を阻害する用途に用いられる場合には、当該地域は注視区域等に指定されることとなっており、その地域内での土地の取得をする場合には、取得前に届出が必要となる場合があります。また、そういった地域でない場合であるかどうかにかかわらず、必要な建築許可及び防火関連の許認可の取得は必須であり、耐震基準適合性の確認（1981年以降施行の 新耐震基準）も重要です。
はい。日本の法律は土地所有に国籍制限を設けていません。ただし、当該取引が防衛関係施設の近くにあったり、離島等の機能を阻害する場合には、重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律に基づく指定がなされている可能性があり、その地域内での土地の取得には事前届出が必要となることがあります。
都市計画区域内での用途地域の指定を確認し、現況または計画中の用途がこれに適合していることを確認する必要があります。建ぺい率および容積率の規制は厳格に適用されており、違反した場合は建物の撤去や規模の縮小が命じられることがあります。
日本の法律では、土地所有者が土壌汚染について責任を負うことが一般的です。したがって、購入者は、たとえ以前の所有者の時代に発生したものであっても、汚染物質の特定及び除去を行う義務があります。
商業施設の建築においては、建築基準法および地方自治体の耐震規制を遵守する必要があります。1981年以降に建築された建物は現行の耐震基準に適合しています。改修工事や新築工事では、消防署の承認および消火設備が必要です。これらに違反した場合、工事の停止命令等を受けることがあります。
弁護士 服部 真吾 第二東京弁護士会
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