アラスカ州は地理的に広大で資源に恵まれた州であり、エネルギー、水産、鉱業など、多くの産業機会が存在します。
水産物の流通に関する契約、水産に関する契約、あるいはアラスカのエネルギープロジェクトに携わる企業にとって、事業拠点の確保や資源へのアクセスを確保するために土地を購入することは重要です。アラスカでの土地購入の手続きは他の米国の州と同様ですが、留意すべきいくつかの重要な点があります。
米国での水産産業に関する投資やアラスカでの日系企業によるエネルギー投資を検討している日本の投資家を含め、こうした機会を探る動きがますます活発になっています。そのような場合、日米間の取引と国際的なエネルギープロジェクトのリスク評価の両方に精通した、国境を越えた法的アドバイザーとの連携が不可欠です。
目的と計画の明確化 – 目的が取引の方向性を決定づけます。例えば、
この段階での法的枠組みの構築には、水産物供給契約、LNGプロジェクト契約、あるいはエネルギーインフラを専門とする弁護士からの助言がしばしば必要となります。
候補となる土地の調査 – アラスカ州の天然資源局（DNR）などの政府機関や、不動産会社などの民間情報源があります。DNRによる土地売却については、後述します。
漁業やエネルギーなどの規制産業に関連する取引の場合、特に規制当局の承認や環境上の制約が適用される可能性がある場合は、この段階において、漁業デューデリジェンスやアラスカエネルギープロジェクトのデューデリジェンスの一環として、早期の法的レビューを行う必要があります。
アクセスと公共インフラの確保 – アラスカは広大な面積に対し人口が少ないため、これは非常に重要なステップです。多くの地域においては道路によるアクセスが確保されておらず、水道や電気などのインフラが整備されていません。例えば、
これらの要因から、不動産の購入および建設費用に加え、アクセスとインフラ整備のための予算を確保することが重要となります。
開発に関する制限の有無を確認する – 制限には、用途地域（その土地でどのような活動が可能かを規制するもの）、環境関連（対象区画や近隣地域を保護するために機能するもの）、または保全（別の土地で行われている開発を相殺するために、特定の区画での開発を制限するもの）などが含まる可能性があります。これは特に以下の場合に該当します。
こうした案件では、規制承認、許認可手続、環境影響評価が中核的な要素となります。私的な制限については、オンラインの不動産レポートサービスを利用するか、DNRの登録事務所に問い合わせることで確認できます。こうした登録の検索には、多くの場合、手数料がかかります。公的な制限については、所管の機関を通じて確認できます。例えば、ゾーニングに関する制限は多くの地域では自治体レベルで取り扱われており、自治体はこれらの制限を理解するための地図やガイドを提供しています。
アラスカのエネルギー規制に精通した弁護士や、水産物の流通に関する契約の経験豊富な弁護士と協力することで、これらのリスクを早期に特定し、軽減することができます。
アラスカの不動産および規制に精通した専門家を起用する – アラスカの弁護士市場は比較的小規模であるため、当該地域での具体的な経験を持つアドバイザーを起用することが重要です。アラスカ州には2,000人以上の弁護士がいますが、ニューヨーク州などの他の米国州と比較すると、はるかに少ない数ですので、アラスカで弁護士を確保することは比較的困難になり得ます。
プロジェクトの内容に応じて、以下のような専門家が必要となる場合があります。
日本のクライアントにとって、米国における日本の再生可能エネルギー投資やクロスボーダー取引の構造に精通した弁護士と協力することは、非常に有益です。買収のための資金確保 – 多くの場合、アラスカでの買収資金を提供する意思のある貸し手を通じて、資金調達を行います。プライベート・エクイティやベンチャーキャピタルを通じて資金調達を行うことも可能です。対象となる土地の測量や評価を行うなどの条件が課される場合があります。
資金調達における検討事項は業界によって異なる場合があります。
資金調達の重要な要素は現金資金を拠出することであり、拠出可能な金額が大きければ大きいほど、ローン・トゥ・バリュー比率（LTV）は低くなります。LTV比率が低いほど金利は低くなり、融資先を見つけやすくなりますが、その一方で、土地購入に現金資金が拘束され、インフラ整備や運営費に充てられなくなる可能性があり、これが資金繰り上の問題につながる恐れがあります。経験豊富な弁護士は、こうした重要かつ複雑な検討事項を適切に処理するお手伝いができます。
デューデリジェンスの実施 – どこで土地を購入する場合でも同様ですが、デューデリジェンスは不可欠なステップです。権利関係の確認に加え、地震や永久凍土の融解や洪水などの自然災害に関する調査を行うことが推奨されます。例えば、米国地質調査所は地震リスクを示す地図を提供しており、アラスカ商務・コミュニティ・経済開発局は自然災害に脆弱な地域に関する情報を提供しています。
業界特有のデューデリジェンスには以下が含まれる場合があります。
契約の申込み及び取引の完了– 買い付けの申込みを行う準備が整ったら、完了しなければならないいくつかの手続きがあります。まず、意向表明書、秘密保持契約、売買契約書などの書類に署名・捺印を行います。この時点で、買主は通常「手付金」を支払い、これはエスクロー口座（エスクローエージェントや権原保険会社などの中立的な第三者が管理する口座）に振り込まれます。すべてのクロージング条件（取引を完了するために必要な条件）が満たされると、エスクローエージェントはクロージング日（売買が確定する日）に売主へ資金を支払います。支払いは通常、エスクローに預けられた資金に加え、買い手が拠出する頭金の残額、および貸し手やその他の資金提供者から提供される資金で構成されます。
取引が事業運営（例：水産加工業者やエネルギープロジェクト）に関連する場合、この段階では以下の事項も含まれることがあります。
もちろん、私有地の売買は一般的に可能ですが、所有権に関する制限や州・連邦の規制が適用されます。
アラスカ州は、（DNR）を通じて土地の売却も行っています。アラスカ州の土地競売など、その一部はアラスカの居住者に限定されています。しかし、「店頭販売購入（OTC）プログラム」および「農業用土地競売プログラム」は、居住者・非居住者を問わず誰でも利用可能です。OTCプログラムでは、競売においてアラスカの居住者によって購入されなかった土地を、すべての購入希望者に提供しています。非居住者を含む個人、およびアラスカでの事業活動が認可された法人は、このプログラムを通じて土地を購入することが認められています。どちらのプログラムも、利用可能な土地は限られており、常に販売可能な区画があるわけではありません。 アラスカ州の土地の約4,400万エーカーは、13の地域会社および200を超えるコミュニティ会社からなる複数の先住民の株式会社方式によって保有されています。これらの会社の株主は概ねアラスカ先住民であり、その土地は株主の利益のために会社が所有する私有地です。このため、土地の売却が不可能というわけではないものの、極めて稀であり、アクセスは通常、許可、リース、またはその他の利用契約を通じて認められます。また、これらの土地では、許可される活動の種類について（州および連邦の規制に加え）会社による制限が課されることが多いです。
水産物貿易であれエネルギー投資であれ、アラスカ市場に参入する際、土地の取得は、より広範な法的・商業的の戦略を構成する一要素にすぎません。
投資家、とりわけ米国における日本企業の水産産業に関する投資や日米間のエネルギープロジェクトを推進する投資家は、以下の諸要素を統合した包括的な視点からこれらの取引に取り組む必要があります。
アラスカに関する法的問題や国際エネルギー法に精通した経験豊富な弁護士を関与させることは、リスクを大幅に低減し、取引成果を向上させることが可能となります。
免責事項：本記事は本記事作成時点での一般的な情報を提供するものであり、法的助言を提供するものではありません。具体的なアドバイスには、取引文書や事実関係の確認が必要です。